일시적 1가구 2주택 비과세 요건 핵심 정리

일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 핵심 위주로 정리해 보도록 하겠습니다. 지난 5월 10일 기획재정부는 소득세법 시행령 개정안을 입법 예고하면서 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치를 1년간 한시적으로 중지하고 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 대한 개정 사항도 발표한 바 있습니다.

 

 

요지는 조정대상지역 내 이사로 일시적으로 1가구2주택이 됐을 때, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족시키려고 기존 주택을 팔아야 하는 기간이 1년에서 2년으로 늘어났다는 것인데요, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 좀 더 자세히 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세란?

 

 

현재 세법상 2주택부터는 양도세가 기존 세율에 20% 추가되어 과세되는데요, (조정대상지역의 경우) 일시적으로 갈아타기 위한 일시적 1가구 2주택은 사실상 1주택이므로 거주의 자유를 위해 비과세를 해주는 제도라고 생각하시면 됩니다.

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 간단하게 말해 1,2,3 법칙이 적용된다고 말할 수 있습니다. 취득, 보유, 처분 단계별로 지켜야 할 요건들인데요, 이를 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.

 

1. 종전주택 취득 후 적어도 1년이 지난 뒤에 신규 주택을 취득해야 한다
2. 종전 주택을 2년 이상 보유하고 종전 주택이 조정대상지역에 소재한 경우 2년 이상 거주해야 한다
3. 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분해야 한다

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 이를 모두 충족해야 한다고 보시면 되구요, 이 때 취득과 처분의 기준시점은 일반적으로 잔금지급로 생각하시면 된다고 합니다.

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 조정지역에서는?

 

 

양 주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우 조건이 달라집니다. 신규주택 취득일에 따라 종전주택 처분 기한이 각각 다르게 적용되는데요,

 

 

1. 신규 주택 취득일이 2018년 9월 13일 이전이라면 : 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 한다
2. 신규 주택 취득일이 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이라면 : 종전 주택은 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 처분해야 한다
3. 신규 주택 취득일이 2019년 12월 17일 이후라면 : 종전 주택은 신규주택 취득일부터 1년 이내에 처분해야 하고 1년 이내에 신규주택에 전입해야 한다

 

 

그런데 지난 5월 10일 발표된 시행령 개정안으로 이 부분도 변화가 생겼습니다. 마지막 항목에 다르면 살던 집과 이사갈 집이 모두 조정대상지역인 경우 신규주택 취득일로부터 1년 내 종전주택을 양도하고, 세대원 전원이 신규 주택으로 전입해야 일시적 1가구 2주택 비과세 요건으로 인정받을 수 있었는데요, 종전 주택 양도 기간은 1년에서 2년으로 완화되었고 세대원 전원 신규주택 전입요건도 삭제되었습니다.

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세에 해당된다면?

 

이렇게 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 해당되신다면 세금을 안낸다는 것이 아니라 1세대 1주택과 같은 취급을 받게 된다고 보시면 됩니다. 현재 1세대 1주택의 경우 매매가가 12억 원 이하라면 양도세를 안 내게 되고 매매가가 12억 원을 초과한다면 초과분에 대해서는 기본세율로 납부해야 합니다.

 

 

또한 일시적 1가구 2주택, 상속주택, 지방 저가주택에 해당된다고 하더라도 과세표준에는 합산해 과세가 되는데요, 즉 해당 주택을 포함해 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해 과세한다는 것입니다.

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 적용받지 못한다면?

 

일시적 1가구 2주택 비과세 적용이 안되면 세율이 중과되어 큰 부담이 될 수 있는데요, 예를 들어 3억 원에 취득한 아파트를 6억 원에 매도해 차익이 3억 원이 발생했을 경우를 따져보면 양도세에 다음과 같은 차이가 생깁니다.

 

• 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 갖춘 경우 : 비과세
• 기본세율일 경우 : 매매가가 12억 원 이하이기 때문에, 9천4백만 원가량
• 2주택중과일 경우 : 1억 7천만원 가량

 

따라서 비과세를 맞추지 못했더라도 중과라도 피하려면 신규 주택 취득 후 3년 내에 종전주택을 처분하여 기본세율을 적용받는 것이 좋다는게 전문가들의 의견입니다.

 

 

지금까지 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 핵심 위주로 정리해봤습니다.

 

 

분양권이나 입주권도 똑같이 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족한다면 비과세 적용을 받을 수 있는데요, 예를 들어 종전주택을 취득하고 나서 다음날 분양권을 바로 취득했다면 분양권이 주택으로 완공되기까지는 보통 3년이 소요되기 때문에 완공되어도 2년 이내에 종전 주택을 처분하면 비과세가 적용된다고 합니다. 따라서 최대 5년간 2주택을 보유했음에도 비과세를 적용받을 수 있는 것이라고 하니 참고하시기 바랍니다.

 

 

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