규제지역 해제 발표 양도세 취득세 효과 (2023년 국토부 업무계획)

규제지역 해제 발표 양도세 취득세 효과 (2023년 국토부 업무계획) 내용을 정리해보도록 하겠습니다. 지난 3일 국토교통부가 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고했습니다. 핵심은 부동산 전 분야에 걸친 규제를 문재인 정부 이전 수준으로 완화한다는 것인데요.

 

규제지역 해제 발표 양도세 취득세 효과 (2023년 국토부 업무계획)

 

최근 부동산 시장의 급격한 침체가 실물 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 커짐에 따라 구제지역 해제를 비롯하여 전임정부 이전 수준으로 부동산 시장에 숨통을 트이게 하겠다는 취지로 풀이됩니다. 규제지역 해제 발표 양도세 취득세 효과 (2023년 국토부 업무계획) 내용을 자세히 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

2023년 국토부 업무계획

 

1. 규제지역 해제 발표

규제지역 해제

 

규제지역은 지난 2017년 8·2대책을 통해 본격적으로 도입되었습니다. 당시 2002년 이후 15년 만에 서울 전역이 투기과열지구로 묶였으며 강남 3구 등 11개구는 투기지역으로 지정된 바 있습니다. 그러나 집값은 계속 뛰었고 이에 정부는 규제지역을 조정대상지역·투기과열지구·투기지역으로 더해나가는 방식으로 규제를 강화해갔어요.

 

새 정부가 들어서고 지난 11월 수도권이 규제지역에서 먼저 대거 해제되었는데요, 대상 지역은 다음과 같습니다.

 

● 투기과열지구 해제 : 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 등
● 조정대상지역 해제 : 수원팔달·영통·권선·장안, 안양만안·동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥·처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원) 등 경기 지역과 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구, 세종 등

 

이에 뒤이어 올해 첫 부동산 대책으로 규제지역 해제가 또 한 번 발표된 것입니다. 골자는 부동산 규제지역을 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구만 빼고 전면 해제한다는 것인데요, 이는 규제지역을 전임 정부 이전 수준으로 환원한 것으로 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 모든 과정에 대한 규제가 풀리게 된 것으로 볼 수 있습니다.

 

규제지역 해제

 

이번 규제지역 해제 발표에 따르면 서울 강남구·서초구·송파구·용산구를 제외한 나머지 21개 자치구와 경기 전 지역이 규제지역에서 전면 해제되는 것이며 관보 게재가 완료되는 오는 5일 0시부터 효력이 발생합니다.

 

다만 서울 강남3구와 용산의 경우 매수세가 존재하고 가격하락폭도 다른 지역에 비해 크지 않기 때문에 이번 규제지역 해제 대상에서 배제된 것으로 분석되고 있으며 국토부는 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 주택 대기수요 등을 감안해 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하기로 했다는 설명입니다.

 

지난해 11월 서울과 경기도 4개 지역만 빼고 규제지역을 푼 이후 서울 아파트값은 8주 연속 최대 하락률을 경신하고 있으며 전국 미분양 물량도 지난해 11월 말 기준 5만 8027가구로 한 달 사이 22.9%(1만810가구) 늘어났다고 합니다. 참고로 위험 수위로 꼽히는 미분양 물량수는 6만 가구입니다.

 

 

규제지역 해제 발표 양도세 취득세 효과

 

 

다주택자 양도세 중과 제도는 참여정부 당시인 2004년에 도입되었습니다. 이후 주택시장 침체로 2009년부터 적용이 유예되었고, 2014년에는 아예 폐지됐었는데요, 문재인 정부가 지난 2017년 8·2 대책을 내놓으면서 조정대상지역 내 양도세 중과 제도를 재도입한 것입니다.

 

2020년 7·10 대책 때에는 다시 중과 폭을 넓혀 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트를 더해 세금을 매겼는데요, 이로 인해 양도세 최고세율은 최고 75%까지 치솟은 바 있습니다. 여기에 지방세를 포함하면 세금은 82.5%까지 올라갈 수 있는 상황이었어요.

 

규제지역 해제 발표 양도세 취득세

 

새 정부가 들어서면서 양도세 중과 한시 배제 조치를 시행했는데요, 이는 과도한 세금 부담을 덜고 다주택자가 매물을 내놓도록 유도하기 위해서였습니다. 이로 인해 다주택자가 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 처분할 때는 2024년 5월 9일까지 한시적으로 기본세율을 적용하고, 장기보유 특별공제 혜택을 준 바 있습니다.

 

 

결과적으로 조정대상지역 해제 이전에는 다주택자가 주택을 팔 때 최고 75%의 양도세 중과세율이 매겨졌지만 조정대상지역 해제 이후 주택을 매도하는 다주택자는 기본세율(6∼45%)을 적용받을 수 있게 됩니다. 여기에 3년 이상 주택을 보유했을 경우 양도차익의 최대 30%까지 공제해주는 장기보유특별공제도 적용 받는 것입니다.

 

 

더불어 조정대상지역이 아닌 일반지역에서는 거주 요건 없이 2년 이상 보유하기만 하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만 조정대상지역에서 주택을 구입한 1세대1주택자의 경우 양도세 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택을 2년 이상 보유하고 같은 기간 동안 거주해야 하는 요건이 있었는데요,

 

취득일을 따졌을 때, 비과세 혜택이 적용되려면 규제지역 해제일 이전 1세대1주택자가 조정대상지역에서 집을 구매하고 잔금까지 치뤘다면 2년 이상 보유 및 거주요건을 지켜야합니다.

 

그러나 주택 취득일을 잔금 납부완료일 또는 등기접수일 중 빠른 날로 인정하기 때문에 규제지역 해제일 이전 해당 지역에서 집을 구매했으나 이 날 이후 잔금 납부를 완료하였다면 2년 이상 보유 요건만 지키면 되는 것이예요.

 

규제지역 해제 발표 양도세 취득세

 

양도세의 경우 2024년 5월 9일까지 양도세 중과를 한시적으로 유예하겠다고 밝힌 만큼 조정대상지역 내 다주택자의 경우에도 양도세 중과에서 자유로웠는데 정부의 규제지역 해제로 인해 다주택자들은 유예기간과 관계없이 기본세율이 적용되게 되었습니다. 다만 1세대1주택자는 주택 취득시점을 유의해 처분해야 하는데요, 조정대상지역에서 해제가 됐다고 거주요건 등을 무시한 채 무조건 주택을 처분하면 안되고, 조정대상지역 해제 이전 시점에 주택을 구입했다면 반드시 2년 보유 2년 거주 요건을 충족하되, 비과세 혜택을 부여 받게 된 것이니 양도세를 엄청난 규모로 물게 되는 일이 없도록 주의하시기 바랍니다.

 

규제지역 해제 발표 양도세 취득세

 

일시적 2주택자가 받을 수 있는 양도세·취득세 특례 적용 기간은 규제지역 해제로 인해 2년에서 3년으로 늘어납니다. 원래 조정대상지역에서 일시적 2주택자가 된 경우 2년 이내에, 비규제지역은 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도세 비과세가 가능합니다.

 

 

취득세의 경우 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 내 기존 주택을 처분해야 취득세 표준세율(1∼3%)을 적용받을 수 있었는데요, 비규제지역이 되면서 처분 기간이 3년 내로 늘어났다고 보시면 됩니다.

 

취득세율의 경우 무주택자가 1주택 구입시 조정대상지역‧비조정대상지역에 상관없이 주택가격별로 최소 1%에서 최대 3%까지 취득세율이 적용되는데요, 1주택 보유자가 1주택을 추가 구입할 때 조정대상지역은 8%의 취득세율을, 비조정대상지역은 1주택 구입 때와 동일한 1~3%의 취득세율을 적용받습니다.

 

그러나 2주택자가 주택을 추가 구입해 3주택자가 되면 조정대상지역과 비조정대상지역 각각 12%, 8%의 취득세율이 적용되며 3주택자가 주택 한 채를 더 구입해 4주택자가 된다면 지역과 상관 없이 취득세율 12%가 중과되는 것입니다.

 

종부세율도 규제지역 해제로 인해 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되는데요, 조정대상지역 내 2주택자와 3주택 이상 다주택자는 그동안 과세표준별로 1.2~6.0%까지 종부세율이 중과되었기 때문에 앞으로는 기존 2주택 보유자는 과표별 0.6~3.0%의 일반세율을 적용받게 된 것입니다.

 

 

2. 민간택지 분양가상한제 대상 지역 축소

 

 

서울 일부 지역과 과천·하남·광명시에 적용된 민간택지 분양가상한제도 용산구와 강남 3구를 제외하고 해제합니다. 분양가 상한제는 분양가가 높게 책정된 신규 아파트 단지가 주변 부동산 가격 상승을 부추긴다는 이유로 문재인 정부가 확대한 제도인데요, 2019년 12·16 대책에서 민간택지 분양가 상한제 대상지는 27개동에서 322개동으로 늘린 바 있습니다. 당시 서울 18개구 309개동과 과천·하남·광명 13개동이 대상이 되었으며 분양가 상한제 대상 민간 주택에는 2∼3년의 실거주 의무와 5∼10년의 전매제한이 적용되었어요.

 

 

그러나 이번 대상 지역 해제로 강남3구·용산 73개동만 남게 되었는데요, 이들 지역을 제외한 서울 내 분양 단지는 전매제한 기간이 최대 10년에서 1년으로 줄어들게 되었고 실거주 의무는 아예 폐지되었습니다. 전매제한 기간도 수도권 규제지역은 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 4년에서 1년으로 축소하며 원래 전매제한 완화는 시행령, 실거주 의무는 법을 바꿔야 하는 사안이지만 전매제한과 실거주 의무가 남았더라도 소급 적용해 완화된 규정을 적용한다는 방침입니다.

 

 

3. 투기과열지구 특별공급 기준 폐지

 

지금은 투기과열지구에서 분양가 9억원을 넘는 주택은 특별공급으로 배정할 수 없게 되어 있습니다. 하지만 다자녀 가구 등 특공 수요자가 원하는 주택을 충분히 공급하는 데 어려움이 있다고 판단하여 이 기준도 폐지합니다.

 

4. 청약 관련

 

규제지역 해제 발표 양도세 취득세

 

지금은 수도권과 광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있는 주택을 2년 내 처분해야 하는데요, 청약에 당첨된 1주택자에게 부과되는 기존주택 처분의무도 폐지됩니다.

 

또한 무순위 청약(일명 줍줍)의 경우 2021년 5월 강화된 규제인데 1년 9개월 만에 풀려 2주택·3주택 관계없이 유주택자도 신청할 수 있게 되었습니다.

 

 

이 밖에 정부는 공공분양 50만호, 공공임대 50만호 등 5년간 공공주택 총 100만호를 공급한다는 계획도 밝혔는데요, 지난 정부의 경우 5년 동안에는 공공임대 63만2천호, 공공분양 14만4천호를 공급한 바 있습니다. 취약계층을 대상으로 한 공공임대를 충분히 공급하여 주거선택권을 강화하겠다는 설명입니다.

 

지금까지 규제지역 해제 발표 양도세 취득세 효과 (2023년 국토부 업무계획)를 정리했습니다. 전문가들은 이번 규제지역 해제 조치로 시장 분위기가 반전될 지는 불투명하다는 분석을 내놓고 있습니다. 앞서 규제지역에서 해제된 인천, 세종 등 대부분의 지역들이 여전히 거래 침체와 집값 하락을 겪고 있기 때문입니다. 추가적으로 2월 중으로 '주택공급에 관한 규칙'을 개정해 분양가 제한을 없앤다는 방침을 밝힌 상황이며 이렇게 되면 서울에서 전용면적 85㎡ 중형도 특공 물량으로 분양받을 수 있게 되었으니 참고하시기 바랍니다.

 

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